Come interpretare le agevolazioni sulla casa: il tetto massimo di spesa varia alla tipologia di abitazione, i commercialisti devono fare attenzione a questi punti
Franco ha 72 anni e vive in un complesso abitativo insieme a sua sorella. Quest’ultima da qualche tempo ha iniziato a camminare con il deambulatore, e Franco non ha perso tempo: ha subito deciso di portare avanti i lavori di abbattimento delle barriere architettoniche per lo spazio in comune che condividono il suo appartamento, e quello a fianco, della sorella.
Le due unità immobiliari hanno ingressi separati, sono segnate al catasto come due realtà differenti, ma condividono un unico passo carrabile che dà accesso al cortile e ai garage. Franco ha deciso di approfittare del Bonus barriere architettoniche 75%, per rendere più agevole il vialetto di accesso e automatizzare il cancello, visto le difficoltà motorie di sua sorella, ma prima di avviare i lavori, il suo geometra ha sollevato una questione: il massimale di spesa potrebbe non essere doppio, anche se le unità abitative sono due perché l’Agenzia delle Entrate, visto lo spazio esterno in comune, potrebbe interpretare il caso come unica unità.
40mila euro ad appartamento per case unifamiliari composte da più unità ma considerate un unico nucleo, 50mila euro invece quando si tratta di due unità abitative distinte e separate. Nel suo caso, Franco quindi è in dubbio: può arrivare a 80mila euro oppure 100mila? Il chiarimento lo riscontra nella risposta n.89 del 7 aprile 2025 dell’Agenzia delle Entrate a un caso specifico preso come esempio per fare chiarezza una volta per tutte sulla questione.
L’Agenzia chiarisce: due unità = due massimali
Con la risposta n. 89 del 7 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate ha finalmente fatto chiarezza. La domanda era proprio simile a quella di Franco: due unità immobiliari, un unico accesso carrabile, e l’intenzione di effettuare lavori in parte comuni per migliorare l’accessibilità.
La risposta è stata chiara: “In presenza di due unità immobiliari funzionalmente autonome, è possibile considerare due distinti tetti di spesa massima pari a 50.000 euro ciascuno, anche se i lavori interessano elementi comuni, come un unico passo carrabile”.
Quindi, nel caso specifico di Franco:
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Il totale della spesa può arrivare fino a 100.000 euro (50.000 per ciascuna unità).
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La detrazione spettante sarà del 75%, quindi fino a 75.000 euro complessivi.
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Questo vale anche se i lavori sono in parte unitari (come una rampa o un cancello condiviso), purché le unità immobiliari siano due e distinte.
Secondo l’Agenzia, infatti, non si violerebbe il principio del limite massimo di spesa, perché la norma (art. 119-ter del Decreto Rilancio) stabilisce che il bonus al 75% si applica per ciascuna unità immobiliare coinvolta nei lavori. Se le due unità sono registrate al catasto come autonome, con due ingressi differenti, e impianti separati, allora vengono considerate autonome anche se all’esterno hanno cancelli e scale in comune. I commercialisti quindi devono rivedere caso per caso per essere sicuri di aver dato le giuste informazioni ai propri clienti e di non avergli arrecato danno economico.